Приобретение квадратных метров за банковские средства подразумевает, что они будут использоваться для проживания заемщика и его семьи. В то же время закон ограничивает использование ипотечной квартиры в качестве источника обогащения, т.е. превратить ее в коммерческую недвижимость не получится. А вот с вопросом можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку, всё не так однозначно.
Что именно запрещает закон
В законе «Об ипотеке» прямо говорится, что жилье должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания.
Следовательно, брать квартиру в кредит и переделывать ее в нежилое помещение, а потом сдавать или использоваться для размещения торговой точки запрещено. Если заемщик желает приобрести в собственность нежилое помещение, он может воспользоваться коммерческой ипотекой, кредитом для бизнеса или обычным потребительским кредитом.
В то же время в законе нет прямого запрета на сдачу жилья и получение благодаря этому дохода. В случае, если платежи по заему превышают доходы заемщика, это может стать настоящим спасением.
Следует учесть, что одно дело, когда квартира (или комната в ней) сдается в аренду частным лицом, и другое — когда это бизнес. В случае, если сдачей занимается агентство или ИП, то обычную ипотеку ему не дадут. Придется брать коммерческую.
Таким образом, если частное лицо хочет сдать свою жилплощадь, государство в этом препятствовать не будет. Главное, оформить всё по закону и заплатить налоги. Гораздо сложнее договориться с банком.
Какие могут быть последствия нарушения запрета
Если заемщик нарушает наложенное ограничение, то далее происходит следующее:
- Банк выносит клиенту предупреждение.
- Заемщик получает штраф.
- При повторном нарушении может быть расторгнут ипотечный договор. Клиенту предстоит погасить задолженность полностью, иначе недвижимость будет конфискована.
Есть ли запрет и другие условия обязательно прописываются в договоре с банком.
Обратите внимание! Как правило, внимание банков привлекают только недобросовестные плательщики, допускающие просрочки. Если клиент платит вовремя, то его вряд ли станут проверять.
Банки, разрешающие оформлять аренду на квартиру в залоге
- Сбербанк
- ВТБ
- Альфа-Банк
- Связь-Банк
Если сдача в аренду прописана в договоре с банком, то после получения письменного согласия кредитора можно спокойно предоставлять свою квартиру жильцам.
Получение разрешения от банка
Несмотря на то, что собственником ипотечной квартиры числится ее покупатель, фактическим владельцем жилплощади является банк. Причина — квадратные метры находятся у него в залоге.
Без разрешения банка собственник не может:
- произвести в ней перепланировку;
- сдавать кому-либо за деньги;
- обменять;
- продать или подарить. Тем не менее, существуют способы продать квартиру. находящуюся под ипотечным займом.
Причем в большинстве случаев на действия, связанные с отчуждением жилой площади, будет наложен запрет.
Что касается сдачи в аренду, то тут нужно внимательно читать договор. Обычно возможность этого (или невозможность) прописаны в нем. Если же никаких подобных параграфов нет, то следует обратиться с запросом в банк.
Задачей заемщика будет указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Необходимо объяснить, где в это время будет проживать сам заемщик и его семья.
Как показывает практика, если предоставить убедительные доказательства, то банки редко отказывают в подобных прошениях, так как это позволяет заемщику продолжать платить стабильно ипотеку, а банку — получать прибыль.
Необходимо будет заключить дополнительное соглашение к основному кредиту договору, в котором расписать все детали:
- срок предоставления аренды;
- максимальный размер платы;
- максимальное количество проживающих;
- ответственность за неисполнение условий соглашения.
Как оформить договор аренды в ипотечной квартире
После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:
- реквизиты арендатора и арендодателя;
- наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
- основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
- срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
- размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
- порядок оплаты коммунальных платежей;
- возможность (или запрет) предоставления субаренды;
- права и обязанности сторон;
- дата и подпись.
Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.
В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.
Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку
Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика. Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.
Плюсы:
- Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
- Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
- Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.
Минусы:
- Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
- Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
- Жилье не всегда легко сдать в аренду.
- Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
- Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.
Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру
Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.
Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.
Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.
Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.
https://www.youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4
