Многие спрашивают, когда именно появилась ипотека в нашей России, ведь эти сведения очень полезны, если есть желание тщательнее разбираться в механизмах этого типа кредитования.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитных обязательств. Роль такого кредитования очень высока в любой стране, особенно когда экономика пребывает в неудовлетворительном состоянии.

Она способствует не только снижению инфляции, так как временно присваивает себе свободные деньги граждан, но и помогает найти решение для многочисленных социальных и экономических проблем.

Во многих источниках указано, что появление ипотеки в России связано с созданием 5.09.1997 года Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК, а также с принятием в 1998 закона об ипотеке. Однако, мало кто знает, что на самом деле ее история началась еще 250 лет назад. За этот период произошло множество изменений, которые отразились на состоянии нынешней ипотеки и в целом на кредитной системе страны.

С чего все начиналось

Ипотека зародилась с момента появления права частной собственности на земельные участки. В 13 веке уже существовал заклад, в 15 появилась возможность делать вторичный заклад, а в 16 в залог можно было отдавать и чужие земли.

Как зарождалась ипотека: история первый столетки (1754-1859 гг)

Годом зарождения ипотеки в России считают 1754 год, когда по указу графа Шувалова были основаны дворянские банки. Они были созданы для уменьшения в государстве процентных денежных средств. Это должно было посодействовать борьбе против ростовщиков и созданию лояльных условий кредитования для дворян, владеющих земельными участниками.

Первым стал Государственный Банк для Дворянства, который позже был преобразован в Государственный Заемный Банк и проработал до середины 19 века. Также для страхования каменных домов, служивших залогом, в 1786 году появилась специальная организация под названием Страховая Экспедиция.

Все банки в то время по форме собственности были казенными и, главным образом, занимались ипотечным кредитованием. Займы предоставлялись путем передачи заемщиками в залог помещичьих имений, крепостных и их семей. Клиенты могли выбрать срок самостоятельно: 15, 28 и 33 года. Минимальная сумма ссуды – 1500 рублей в серебре (имение в 200 десятин земли с крестьянами и их семьями до 15 человек, а также с хозяйством и постройками).

Банк, вестибюль банка

Процедура получения займа была довольно проста. Землевладелец обращался в Государственный заемный банк за определенной суммой средств, после чего специальная комиссия производила оценку стоимости залога. Ссуда всегда выдавалась только крупными числами, чтобы не приходилось связываться с «раздробительными расчетами».

В число основных клиентов финансовых учреждений входили: петербургская придворная знать и крупные помещики из провинций. В некоторых случаях они могли получить займы и без залога, что приводило к накоплению огромных долгов перед банками.

В 1856 году был создан Комитет по банковским долгам, который проанализировал причины задолженности и пришел к выводу, что они зависели не от хозяйственного состояния губерний, а от разнообразных льгот, рассрочек, ссуд и пособий, предоставленных губерниям. Они использовались для взятия долга.

Таким образом, долги дворян продолжали накапливаться, а реального метода борьбы с этим не было. Дворянина нельзя было лишить имения, так как он наследовал его пожизненно. Продавать свое владение он собирался только в том случае, если не получалось взять кредит. При этом разоренное имущество было гораздо ниже в цене, чем на момент, когда оно впервые выступило залогом.

Самая главная проблема той системы кредитования проявлялась в том, что отсутствовала какая-либо связь между заемщиками и инвесторами. То есть, вклады и кредиты, предоставляемые под залог имущества, не соотносились ни по срокам, ни по своим размерам. Таким образом, государство материально поддерживало представителей дворянства за счет кредитования. Все это привело к негативным последствиям для казны. Так, к примеру, в Государственном банке и сохранных казнах в 1859 году было заложено свыше 7 миллионов крестьян (66% к общему их числу), а задолженность заемщиков составляла около 425 млн рублей.

Следующий этап – 1859-1861 гг: император Александр II против ипотечного кредитования

В 1859 году правитель издал указ о прекращении выдачу ссуд под залог недвижимости из государственных кредитных организаций. Поэтому ипотечное кредитование было временно прекращено.

В начале 60-х годов был основан Государственный банк России, который занимался краткосрочными займами и учетом векселей. То есть, эта финансовая организация не обладала разрешением на совершение каких-либо долгосрочных операций. Причиной происходящего стало банкротство банков, вследствие чего Госбанку нужно было расплатиться по обязательствам ликвидированных учреждений.

Появилась необходимость в создании новой, более продуманной системы. Она формировалась с учетом правил ликвидности банков, то есть, баланса между активами и пассивами по срокам.

В России стало появляться все больше новых предприятий, дворян, лишенных дармовой силы после 1861 года, быстрорастущих городов. Все это вызвало потребность в долгосрочных кредитах. В результате стали появляться кредитные учреждения по частной инициативе, это соответствовало плану правительства по развитию различных форм собственности в банковской сфере.

В 1859 году император поручил создать специальную комиссию, состоящую из людей, которые разбирались в вопросе ипотечного кредитного учреждения, чтобы она занялась разработкой проекта устройства новых финансовых учреждений – земских банков, которые должны были стать заменой казенных кредитных структур, находящихся на тот момент на стадии ликвидации. Таким образом, было разработано положение о земских кредитных обществах.

От 1861 до начала XX века

Отмена крепостного права повлияло на активное развитие ипотеки. Освобожденные крестьяне крайне нуждались в собственной земле, а потому был снят запрет на долгосрочные кредитные отношения. В результате около 20 миллионов человек смогли получить ссуды в размере 80% от стоимости имения. Размер ставки – 6%, а срок кредитования – до 49 лет.

В связи с этим стали создаваться многочисленные кредитные учреждения с различными формами собственности: акционерные, государственные, взаимные, сословные. Все эти компании выдавали долгосрочные займы под залог земли вне городов и городской недвижимости: земли, строений, жилых домов.

Первыми частными организациями, которые выдавали ссуды на длительный срок, стали городские кредитные общества. Их поддерживали городские думы, выдававшие кредиты из капиталов.

Первое городское кредитное общество появилось в 1861 году.

Банк в начале XX века

Эти организации имели право на следующее:

  • Выполнять функции залогодержателя при наличии обеспечения по кредиту.
  • Эмитировать долговые обязательства в виде облигаций.
  • В случае нарушения договора ипотеки заемщиком, реализовывать залоговое имущество путем продажи на аукционе.
  • Выдавать займы под залог недвижимости членам кредитного общества.

Схема работы:

  • Член общества подавал заявку на получение ссуды под залог недвижимости.
  • Общество рассматривало заявление. Сначала производилась оценка предлагаемого в качестве обеспечения объекта. Заложенное имущество должно было быть ликвидным и доходным, чтобы приносить заемщику доход, который он мог направить на оплату процентов по ипотеке.
  • После оценки принималось решение о выдаче ссуды, и если оно было положительным, то о доступной сумме. Обычно размер займа был около 40-50% от стоимости залога.
  • Если клиент принимал условия ссуды, то он запрашивал у кредитного общества все необходимые документы для заключения договора и оформления закладной.
  • Далее кредит выдавался в виде купонных облигаций, которые затем заемщик реализовывал на вторичном рынке.

Заложенное имущество оставалось во владении заемщика, он мог его полноценно использовать, чтобы иметь возможность погашать долг. После полного расчета кредитное общество возвращало клиенту закладную.

Заемщик имел право на повторную закладную. Если владелец имущества вдруг становился банкротом, то требования всех кредитных организаций выполнялись по старшинству. То есть, после реализации заложенного имущества долги оплачивались в определенном порядке: сначала первому кредитору, затем второму и т.д. После удовлетворения всех требований по закладным должнику предстояло гасить свои обязательства по заемным письмам, векселям, распискам и т.п.

При окружных судах существовали нотариальные отделения, в которых необходимо было произвести государственную регистрацию всего заложенного имущества и сам факт залога. В крепостных книгах хранилась подробная опись каждого имения, а также факты изменения прав собственности и заклада имущества в обеспечение займа.

Ценные бумаги находились под специальной системой защиты. Так, чтобы избежать подделки, бланки переплетались в книги, а затем при выдаче вырезались таким способом, чтобы в них оставались талоны с номерами выпуска. К облигациям прилагался купонный лист. На ценных бумагах был текст из Устава на двух языках (русском и французском), который рассказывал об особенностях этих документов, а также гарантии погашения, выплаты процентов.

О Московском городском кредитном сообществе

Банк городского кредитного общества

Сразу после Санкт-Петербургского кредитного сообщества появилось Московское, деятельность которого также была достаточно масштабной. За время его существования было предоставлено свыше 35 тысяч ссуд на сумму более 660 миллионов рублей.

Получить займ можно было только при условии наличия залогового имущества, которое приносит постоянный и стабильный доход. Период кредитования зависел от качества залога. К примеру, под деревянные дома на 15 и 18 лет, каменные строения и земли под ними, огороды, сады, пустые земли без зданий – на 26, 29 и 36 лет. Размер займа не превышал 50-75% от оценочной стоимости обеспечения.

Доходность Московского кредитного общества была достаточно высокой – около 35 млн рублей, при этом чистая прибыль составляла 12,5 млн руб. Данное учреждение сыграло важнейшую роль в развитии Москвы. За счет кредитования город активно строился. Кроме того, общество активно участвовало в благотворительности и успело отчислить 1850 рубл.  Пик его деятельности пришелся на начало 20 века.

Оба кредитных общества – Московское и Санкт-Петербургское – стали лидерами ипотечного кредитования. На их долю приходилось более половины предоставленных ссуд: 239 млн выдано СПКО и 236 млн – МКО. Впоследствии на примере этих двух организаций стали создаваться кредитные сообщества и в других городах, к началу 20 века их общее количество превышало 30 штук – в Центральной России, кавказских, прибалтийских и польских губерниях.

На границе 19-20 столетий: земельные банки

В России первые акционерные коммерческие банки появились в 1864 году, а акционерные земельные – в 1872. Кредиты в них выдавались при оформлении закладных листов – ценных бумаг, которые котировались на бирже, в особенности на Московской.

Закладной лист, пять сот рублей, донской земельный банк

Особенно популярными закладные листы стали в начале 20 века – на них приходилось почти 40% всей суммы ценных бумаг на отечественном рынке. Ипотечные бумаги были особенно интересны зарубежным покупателям (доля иностранного капитала составила 35%). Держателями данных бумаг являлись в основном люди со средним достатком.

В системе отечественного земельного кредитования земельные банки достигли лидерских позиций к началу 20 века. Они выдавали около трети от общего количества ипотек. Эти организации активно действовали в центральной земледельческой полосе. Кроме того, в этих местах возросли операции от Крестьянских и Дворянских банков. Все это поспособствовало хорошим условиям для формирования земельного рынка.

О крестьянском поземельном Банке

Это учреждение было основано в 1882 году и выдавало целевые ссуды – конкретно на покупку земли. Сама финансовая организация пользовалась этой возможностью, покупая на свои деньги земли и перепродавая их крестьянам.

Крестьянский поземельный банк, г.Пенза

С конца 19 по начало 20 века банк совершил около 80% покупок участков.

Помимо государственных земельных банков, в России существовали и частные, крупнейшим из которых был Московский Земельный Банк. Чуть далее по популярности разместились: Харьковский, Петербургско-Тульский, Киевский, Виленский, Бессарабско-Таврический, Ярославско-Костромской, Донской банки.

Кредитную систему также составляли и сельские банки, кредитные и ссудо-сберегательные товарищества, общества взаимного поземельного кредита. Все они, как правило, выдавали займы под залог земель.

Система ипотечного кредитования на этот период представляла собой следующее:

  • Государственные земельные банки: Дворянский и Крестьянский.
  • 10 акционерных земельных банков.
  • Общество взаимного поземельного кредита.
  • 36 городских общественных банков, которые находились в ведении городских властей.
  • Дворянский земельный банк Тифлисской губернии.
  • Земский банк Херсонской губернии.
  • Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии.
  • Местные учреждения по ипотечному кредитованию на окраинах России.

Начало 20 века

Ипотечное кредитование продолжает активно развиваться, клиентами становится около 2/3 частных владельцев земли. Массово увеличивается количество товариществ мелкого кредита: к 1915 году их стало свыше 15500.

На данный момент целевое назначение ипотеки существенно изменяется. Ранее она была направлена на развитие предпринимательства в промышленной и банковской сфере или на биржевые игры, а теперь стала все больше применяться в сельском хозяйстве. Большая часть ссуд была потрачена на покупку земельных участков.

Пик расцвета ипотеки пришелся на 1914-1915 гг. Лидерами среди кредиторов стали земельные банки, выдавшие около 90% от общего количества ссуд. К 1917 году было открыто уже 21 земельных банков, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка, Дворянский Банк, а также 18 частных финансовых учреждений.

Октябрьская революция стала причиной паузы в ипотечном кредитовании. Банки были закрыты, а частная собственность оказалась под запретом. Таким образом, к 1918 году ипотека исчезла.

Ипотека на сегодняшний день

Возрождение данного типа кредитования началось в начале 90-х прошлого века, но официально оно появилось в 1998 году после выхода Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 2005 года ипотека стала развиваться еще активнее, за год на улучшение жилищных условий было выдано свыше 30 млрд. Более 200 банков включили в свои линейки этот тип кредитования.

Преградой для активного развития стал кризис 2008-2010 гг., когда финансовые учреждения стали ужесточать свои требования к клиентам: повысили ставки, удалили продукты без первоначального взноса, уточнили запросы к страхованию залога. Но уже к 2011 году ипотека вступила на следующий этап своего развития. Сегодня банки работают в тесном сотрудничестве с застройщиками, риелторами, брокерами.

За свою долгую историю ипотека прошла через сложнейший путь. Можно выделить несколько основных этапов:

  • 1754-1859 – появление и развитие.
  • 1859-1861 – исчезновение предложений по долгосрочному кредитованию.
  • 1861-1917 – слишком бурное развитие, которое привело к разветвленной кредитной системе в России.
  • 2005 год – настоящее время – возрождение ипотеки и ее активное развитие.

Изменения ставки с 1997 года

Активнее всего ипотечное кредитование стало развиваться во второй половине начала 2000-х годов. До этого она предоставлялась только в долларах, и то под 10-14% годовых. По воспоминаниям некоторых, ставка достигала 30-40%.

С 2006 года все банки стали предоставлять отчеты Банку России о предоставленных займах на жилье. Это был год наиболее высоких ставок по ипотечным кредитам, которые достигали 25%. В 2007 году процент стал постепенно снижаться, а минимальным стал в 2011 г.

О современной ипотеке

Сегодня ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости в качестве обеспечения обязательств.

Сегодня залогом может выступать следующее:

  • Земельные участки, кроме тех, которые указаны в ст.63 ФЗ.
  • Здания, предприятия, сооружения и иная недвижимости, которые используются в предпринимательской деятельности.
  • Квартиры, жилые дома и их части, состоящие из изолированных комнат.
  • Дачные участки, садовые дома, гаражи и иные здания потребительского назначения.
  • Морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Требования к объекту-жилью

  • Имеет обособленные кухню и санузел (т.е., залогом не может выступать коммунальная квартира).
  • Наличие подключений к паровым, газовым и электрическим системам отопления, которые обеспечивают жилье на всей площади жилого объекта.
  • Горячее и холодное водоснабжение на кухне и в ванной комнате.
  • Исправное состояние сантехники, дверей, окон, крыши (для квартир на последних этажах многоэтажек).

Требования к дому, в котором располагается жилье

  • Не находится в аварийном состоянии.
  • Имеет цементный, каменный или железобетонный перекрытия.
  • Не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.
  • Имеет металлические или железобетонные перекрытия.
  • Этажность – не менее трех этажей.

В ипотечном договоре указывается его предмет, итоги оценки стоимости, срок исполнения, а также право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю. Документ должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в государственном порядке. Кредитный договор по ипотеке заключается после регистрации ипотеки, а право залога появляется с момента заключения КД.

Преимущества недвижимости в качестве залога перед другими объектами:

  • Ее стоимость может возрастать в соответствии с инфляцией, и это возможно прогнозировать.
  • Риск потерять жилье может стать реальным стимулом для заемщика, оплачивающего кредит.
  • Самый оптимальный вариант для долгосрочного кредитования, так как недвижимость долговечна и ее цена высока.

Основные правовые акты, регулирующие вопросы ипотеки

  • ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
  • ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  • ФЗ № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации».
  • ФЗ № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. «Земельный кодекс Российской Федерации».
  • ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  • ФЗ № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях».
  • Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

Основные программы ипотечного кредитования

Социальная ипотека – это комплекс государственных программ, направленный на улучшение условий жизни социально незащищенных слоев населения страны.

Сегодня существует несколько программ для их поддержки:

  • Молодым семьям – постоянно проживающие на территории РФ и признанные нуждающимися.
  • Проект «Доступное и комфортное жилье».
  • «Военная ипотека». Участниками являются выпускники военных образовательных учреждений, которые заключили контракт о прохождении службы после 1 января 2005 года и прослужившие не менее 3 лет.
  • Программа «Материнский капитал». О ней много информации предоставлено по этой ссылке.
  • Продукт «Молодые учителя». Разработана АИЖК для кредитования юных профессионалов под лояльную процентную ставку.

Сегодня для тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку, есть определенные скидки, такие как, налоговый вычет, о котором подробнее можно почитать здесь.

Таким образом, подводя итоги данной статьи с вопросом, когда именно появилась ипотека, стоит отметить, что вопреки многим источникам, история ее началась намного раньше, а именно в 1754 году.